ACTUALITÉS

La nouvelle GRL enterre le Pass-GRL

Les décrets permettant la mise en œuvre de la « GRL 2 », nouvelle formule, sont parus au Journal officiel du 26 décembre 2009. Depuis cette date, il n’est donc plus possible de souscrire au dispositif du Pass-GRL.
En attendant des commentaires plus détaillés que nous ne manquerons pas de vous apporter, voici un premier aperçu de cette nouvelle mesure (brève modifiée le 5 janvier 2010).
Rappelons que ce nouveau dispositif, qui a fait l’objet de longues concertations auxquelles la FNAIM a largement contribué tout au long de l’année 2009, a pour but de faciliter l’accès au logement des locataires, en élargissant le public éligible, et d’empêcher toute discrimination, en apportant des garanties importantes aux bailleurs. La nouvelle GRL ambitionne la remise sur le marché des logements vacants et la réduction du nombre d’expulsions, passant par un traitement social des impayés pour les locataires de bonne foi (qui s’engagent à reprendre le paiement de la dette locative), afin d’éviter toute dérive financière du système.
Concrètement, un « contrat socle » unique est mis en place. Ce contrat d’assurance (individuel ou contrat groupe) est conclu entre l’assureur et le bailleur ou son mandataire et couvre les propriétaires contre les risques d’impayés et les détériorations immobilières de tous les locataires ayant un taux d’effort inférieur ou égal à  50 % lors de leur entrée dans les lieux, sans autre condition de solvabilité (alors qu’à l’origine, la GRL n’était réservée qu’à une certaine population). A noter que les prestations sociales et aides au logement sont prises en compte dans le calcul des ressources.
Les assureurs qui acceptent d'adhérer au dispositif (en signant un partenariat avec l’APAGL) proposent un produit unique, qu’ils commercialisent et gèrent eux-mêmes (y compris le recouvrement), sans pouvoir réduire le champ des locataires éligibles. Le taux de la prime est librement fixé. Il appartient au bailleur de vérifier, au vu des pièces justificatives que le locataire lui fournit, si celui-ci est éligible au contrat socle. Il doit transmettre ces pièces à l’assureur qui contrôlera l’éligibilité du locataire et déterminera son profil.
En cas de sinistre, et à condition que les assureurs respectent le cahier des charges défini par décret, Action logement (ex-1 % Logement) ou l’État selon les publics, apportera une compensation financière aux assureurs, via le fonds de garantie universelle des risques locatifs. Cette compensation n’est cependant pas octroyée lorsque le taux d’effort du locataire se situe entre 0 et 28 % (sauf situation de précarité), ni pour les locataires en place.
Les garanties sont communes à tous les contrats. Elles sont octroyées pour tous les logements constituant l’habitation principale du locataire (en nu ou en meublé), pour un loyer mensuel maximum de 2 000 €. Sont éligibles tous les logements appartenant à des bailleurs personnes physiques (avec ou sans convention) ainsi que ceux appartenant à des personnes morales, sauf si les logements sont conventionnés au titre de l'article L. 351-2 du CCH (convention APL). Quelle que soit la qualité du bailleur, la signature d'une convention avec ANAH ou l'octroi d'une aide de cette agence ne fait pas obstacle à l'octroi de la GRL. Si l'une de ces conditions fait défaut, on sort du cadre de la GRL.
L’assureur peut proposer des garanties complémentaires mais les primes et sinistres n’entrent alors pas en compte dans le calcul de la compensation.
Les plafonds de garantie sont fixés à 70 000 € pour les loyers et 7 700 € TTC par sinistre et par logement pour les dégradations locatives (3 500 € pour les meublés).
Les trois décrets parus au JO du 26 décembre 2009 définissent les contours de ce dispositif :
- le décret n° 2009-1620 du 23 décembre 2009 fixe les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie universelle des risques locatifs ;
- le décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 fixe le cahier des charges que les assureurs doivent respecter pour pouvoir bénéficier de la compensation financière au titre de la garantie universelle des risques locatifs ;
- le décret n° 2009-1623 du 23 décembre 2009 définit les locataires relevant de la garantie de l’État.
Le deuxième décret (fixant le cahier des charges) assigne aux assureurs des objectifs en matière de distribution du contrat socle GRL, dont le respect est contrôlé par l’APAGL. Pour les logements éligibles au dispositif GRL, la part de contrats socles doit représenter au moins 80 % pour les bailleurs ayant confié la gestion de leur bien à un administrateur de biens, 100 % en cas de bailleur « direct ».
S’agissant enfin de la période transitoire entre les deux régimes, il est expressément prévu que les Pass-GRL en cours continuent de produire leurs effets, pour les contrats individuels, jusqu’à leur échéance, et pour les contrats groupes, jusqu’à l’échéance de la totalité des adhésions individuelles à ces contrats. Pour éviter tout litige, le site Internet du Pass GRL a d’ailleurs été fermé.
La fin du dispositif Loca-Pass « garantie des loyers » est, quant à elle, fixée au 1er janvier 2010, les derniers dossiers devant être déposés ou envoyés au plus tard le 31 décembre 2009 à minuit pour une location débutant au plus tard le 1er mars 2010.
Source FNAIM
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Le dispositif Scellier revu et corrigé par la loi de finances pour 2010 (source FNAIM)


 REDUCTION D'IMPOT INVESTISSEMENT LOCATIF/SCELLIER ::
Rappelons que ce dernier a été instauré par la loi de finances pour 2009 qui a ajouté au code général des impôts un article 199 septvicies. Régime d’incitation à l’investissement locatif, qui prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu des personnes physiques, le dispositif Scellier s’impose depuis le 1er janvier 2010 comme un avantage exclusif et unique dans la mesure où, depuis cette date, son prédécesseur, le régime Robien recentré, est éteint pour tous les nouveaux investissements.
La loi de finances pour 2010, publiée au JO du 31/12/09, réforme le dispositif Scellier en plusieurs points.
A compter du 1er janvier 2010, il n’est plus cumulable avec un PLS
Les taux de la réduction d’impôt sont modifiés :
15 % pour les logements acquis ou construits en 2011 ;
10 % pour les logements acquis ou construits en 2012.
En revanche, lorsque le contribuable acquiert ou fait construire un logement neuf dont le niveau de performance énergétique globale, déterminé dans des conditions fixées par décret et justifié par le bénéficiaire, est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur, le taux de la réduction d’impôt est majoré de dix points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
Les mêmes taux s’appliquent aux investissements réalisés dans le cadre de souscriptions de SCPI.
Le zonage géographique est assoupli
Le report du solde de la réduction d’impôt est conditionné
: on sait que la réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Particularité du régime, lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. La loi de finances ajoute une condition à ce report d’imputation : l’immeuble doit être maintenu à la location pendant les années concernées.: c’est ainsi que la réduction d’impôt pourra être acquise au titre des logements situés dans les communes classées en zone C lorsqu’elles ont fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du Logement, dans des conditions définies par décret, après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme. Selon le texte adopté, la décision du ministre de délivrer ou non l’agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population. Souhaitons maintenant que la parution du décret ne tarde pas !inchangé pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 pour lesquels le taux reste fixé à 25 %. En revanche, il passe de 20 % à　:: la loi de finances pour 2010 prévoit en effet que la réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements　financés au moyen d’un prêt mentionné à l’article R. 331-1 du code de la construction et de l’habitation ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 1er janvier 2010. A contrario donc, toutes les constructions (diffuses ou groupées) dont le permis de construire est antérieur à cette date pourront encore bénéficier du cumul de ces avantages. Pour rappel, le prêt locatif social est un prêt dont le taux d’intérêt est indexé sur le livret A, la construction peut bénéficier du taux réduit de la TVA et le logement peut être exonéré de taxe foncière pendant vingt-cinq ans pour autant qu’il reste loué dans les conditions qui lui sont propres (plafonnements spécifiques des loyers et des ressources du locataire).
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Texte officiel de la loi Scellier Outre-Mer (DOM-TOM)

TEXTE DE LOI n°276 adopté le 13 mai 2009
Loi Scellier Outre-Mer (Loi Scellier DOM-TOM)
Commission mixte paritaire - Article 39

L’article 199 septvicies du code général des impôts est complété par un XI ainsi rédigé :

« XI. – Les investissements mentionnés aux I et VIII et afférents à des logements situés dans les départements d’outre‑mer, à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint‑Pierre‑et‑Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies au troisième alinéa du VIII pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d’impôt prévue au présent article dans les mêmes conditions, sous réserve des adaptations prévues au présent XI.
« Pour ces investissements, le taux de la réduction est égal :
« 1° À 40 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre la date de promulgation de la loi n° 276  du 13 MAI 2009  pour le développement économique des outre-mer et le 31 décembre 2011 ;
« 2° À 35 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 ;
« 3° À 35 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017 dès lors que le propriétaire s’engage à ce que les logements restent loués à l’issue de la période couverte par l’engagement mentionné au I selon les conditions prévues au V.
« Pour l’application du présent XI, le plafond de loyer mentionné au III ainsi que les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l’article 31 peuvent être adaptés par décret. »

Les points clés de votre investissement en loi Scellier Outre-Mer (DOM-TOM)

  • Vous achetez un logement neuf en 2009 dans les DOM-TOM
  • Vous le mettez en location pendant 9 ans (secteur libre), et jusqu'à 15 ans (secteur intermédiaire)
  • Vous respectez uniquement un plafond de loyer (secteur libre) ou un plafond de loyer et de ressources (secteur intermédiaire) pour le locataire
  • Vous bénéficiez de garanties locatives complètes (loyers impayés, absence de locataire...)
  • Vous réduisez vos impôts de 40% (secteur libre) du prix de revient (dans la limite de 300 000 €) tous les ans pendant 9 ans. Et de 2% du prix de revient par an pendant encore 6 ans si vous poursuivez la location jusqu'à la 15ème année (secteur intermédiaire). Soit jusqu'à 52% de réduction d'impôt sur 15 ans.

Astuces et autres avantages fiscaux en loi Scellier Outre-Mer (DOM-TOM)

  • Si votre impôt une année donnée est inférieur à la réduction d'impôt Scellier Outre-Mer (DOM-TOM), vous pouvez utiliser le solde de réduction d'impôt non utilisé sur votre impôt des 6 années suivantes.
  • Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30% sur les loyers perçus et à déclarer en loi Scellier DOM-TOM intermédiaire
  • Si au moment de faire votre bilan foncier annuel vous constatez un déficit, ce dernier viendra diminuer votre revenu imposable. L'imputation du déficit foncier se cumule avec la réduction d'impôt Scellier Outre-Mer.
  • L'acquisition du logement est possible dans le cadre d'une SCI
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Révision des loyers – Application IRL

Dans le cadre de la modification de la composition de l’IRL par la loi sur le pouvoir d’achat, la parution récente des nouveaux indices IRL par l’INSEE peut susciter quelques interrogations auxquelles nous allons tenter de répondre.
Depuis le 10 février, le nouvel IRL s’applique de plein droit aux baux en cours. Dès lors, toute révision effectuée après cette date ne doit tenir compte que des nouveaux indices.
Ainsi, pour un bail signé le 1er mars 2007 avec une date de révision fixée au 1er mars de chaque année, la révision qui interviendra le 1er mars 2008 devra prendre en compte le nouvel IRL.
Dans l’hypothèse où ce même bail mentionne l’ancien IRL du 3ème trimestre 2006 (à savoir 106,36 à l’époque) comme indice de référence, la révision qui interviendra le 1er mars 2008 devra prendre en compte le nouvel IRL du 3ème trimestre 2007 (113,68) et le nouvel IRL du 3ème trimestre 2006 (112,43).
Le calcul s’effectuera donc de la façon suivante :
Loyer dû au 1er mars 2008 =  Loyer x nouvel IRL 3ème trimestre 2007 
                           Nouvel IRL 3ème trimestre 2006
En effet, quand bien même les dates de publication du nouvel IRL se trouvent décalées par rapport à la publication de l’ancien IRL (le 3ème trimestre était publié auparavant au mois de janvier tandis que désormais il sera publié au mois d’octobre), l’administrateur de bien devra toujours prendre en compte l’indice de référence contractuellement choisi à l’origine par les parties. En d’autres termes, si le bail fait référence au 3ème trimestre, les parties devront continuer d’utiliser le 3ème trimestre comme indice de référence lors des révisions à venir.
Par ailleurs, nous vous rappelons que la modification de l’IRL par la loi sur le pouvoir d’achat n’a aucun caractère rétroactif. En d’autres termes, dans l’hypothèse où le bailleur n’aurait jamais procédé à la révision des loyers et si ce dernier souhaite aujourd’hui réactualiser le montant du loyer, il devra tenir compte des modifications d’indices intervenues depuis la signature du bail.
Par exemple, pour un bail signé le 1er juillet 2004, le bailleur qui n’aura jamais révisé le loyer depuis son origine devra tenir compte de trois indices différents : la moyenne de l’indice INSEE du coût de la construction, l’ancien IRL et le nouvel IRL !
Dans notre exemple, si le bail comporte une clause de révision du loyer applicable au 1er juillet de chaque année, avec comme référence le 4ème trimestre 2003, le bailleur doit procéder aux calculs suivants afin de déterminer le montant du loyer du aujourd’hui :
-                     1ère révision le 1er juillet 2005 :      
loyer dû au 1er juillet 2004 x moyenne ICC 4ème trimestre 2004 (1258,25)
                        moyenne ICC 4ème trimestre 2003 (1200,50)
-                      2ème révision le 1er juillet 2006 :
loyer dû au 1er juillet 2005 x ancien IRL 4ème trimestre 2005 (103,78)
                        ancien IRL 4ème trimestre 2004 (101,45)
-                      3ème révision le 1er juillet 2007 :
loyer dû au 1er juillet 2006 x ancien IRL 4ème trimestre 2006 (107,13)
                        ancien IRL 4ème trimestre 2005 (103,78)
-                      4ème révision le 1er juillet 2008 :
loyer dû au 1er juillet 2007 x nouvel IRL 4ème trimestre 2007 (114,30)
                        nouvel IRL 4ème trimestre 2006 (112,77)
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