Le LOCA-PASS se généralise

La loi sur le pouvoir d’achat, publiée le 8 février 2008,  apporte de nouvelles règles en matière de logement :
- l'indexation de l'évolution maximale des loyers sur l'évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac (pour les nouveaux baux et les baux en cours) ;
- la réduction du montant du dépôt de garantie à un mois de loyer ; et ceci pour tous les baux signés après le 8 février 2008,
- la possibilité pour le bailleur ou le prêteur de recevoir directement l'allocation de logement social ou l'allocation de logement familial, à déduire du loyer ou de la mensualité de remboursement d'emprunt.

Cette loi étend le LOCA-PASS à tous les ménages entrant dans un logement locatif, du parc privé ou social.
Sont donc désormais éligibles, en plus du public traditionnel du 1% : les fonctionnaires, les retraités, les chômeurs, les salariés de la fonction publique hospitalière et territoriale, les salariés du secteur agricole, les militaires, les étudiants (majeurs).

Les conditions liées au LOCA-PASS ne changent pas :
Prêt à taux zéro, remboursable en 36 mensualités maximum, avec :
. un différé de paiement de 3 mois,
. une mensualité minimale de 15 €,
. une obligation de remboursement anticipé en cas de départ du logement avant 3 ans.

La loi pour le pouvoir d’achat – dépôt de garantie

Attendue, redoutée et décriée, la loi pour le pouvoir d’achat(1) est publiée au Journal officiel du 9 février 2008. En vertu de l’article 1^er du Code civil, elle est donc applicable à compter du lendemain de sa publication, soit depuis le 10 février (sauf pour ce qui concerne la réduction du dépôt de garantie à un mois, applicable depuis le 9 février).


La Commission mixte paritaire chargée de finaliser le texte n’a pas modifié les mesures concernant le logement. Nous vous invitions, dans l’attente de développements à venir, à consulter la brève du 26 janvier.


Ainsi, pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et conclus depuis le 9 février 2008, le montant du dépôt de garantie est limité à un mois. Précisons que les locataires qui auraient versé un dépôt de garantie de deux mois de loyers, pour des baux conclus avant cette date, même si leur entrée dans les lieux est postérieure, ne peuvent pas en exiger la restitution partielle.


Quant à l’indexation des loyers relevant de l’IRL, le nouvel indice s’appliquera aux réévaluations effectuées dès le 10 février 2008. Pour les contrats en cours, la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers (prochainement établie par l’INSEE), se substituera donc à l’IRL anciennement applicable.


(1) Loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, articles 9 et 10, JO 9 février 2008.

Révision des loyers – Application IRL

Dans le cadre de la modification de la composition de l’IRL par la loi sur le pouvoir d’achat, la parution récente des nouveaux indices IRL par l’INSEE peut susciter quelques interrogations auxquelles nous allons tenter de répondre.
Depuis le 10 février, le nouvel IRL s’applique de plein droit aux baux en cours. Dès lors, toute révision effectuée après cette date ne doit tenir compte que des nouveaux indices.
Ainsi, pour un bail signé le 1er mars 2007 avec une date de révision fixée au 1er mars de chaque année, la révision qui interviendra le 1er mars 2008 devra prendre en compte le nouvel IRL.
Dans l’hypothèse où ce même bail mentionne l’ancien IRL du 3ème trimestre 2006 (à savoir 106,36 à l’époque) comme indice de référence, la révision qui interviendra le 1er mars 2008 devra prendre en compte le nouvel IRL du 3ème trimestre 2007 (113,68) et le nouvel IRL du 3ème trimestre 2006 (112,43).
Le calcul s’effectuera donc de la façon suivante :
Loyer dû au 1er mars 2008 =  Loyer x nouvel IRL 3ème trimestre 2007 
                           Nouvel IRL 3ème trimestre 2006
En effet, quand bien même les dates de publication du nouvel IRL se trouvent décalées par rapport à la publication de l’ancien IRL (le 3ème trimestre était publié auparavant au mois de janvier tandis que désormais il sera publié au mois d’octobre), l’administrateur de bien devra toujours prendre en compte l’indice de référence contractuellement choisi à l’origine par les parties. En d’autres termes, si le bail fait référence au 3ème trimestre, les parties devront continuer d’utiliser le 3ème trimestre comme indice de référence lors des révisions à venir.
Par ailleurs, nous vous rappelons que la modification de l’IRL par la loi sur le pouvoir d’achat n’a aucun caractère rétroactif. En d’autres termes, dans l’hypothèse où le bailleur n’aurait jamais procédé à la révision des loyers et si ce dernier souhaite aujourd’hui réactualiser le montant du loyer, il devra tenir compte des modifications d’indices intervenues depuis la signature du bail.
Par exemple, pour un bail signé le 1er juillet 2004, le bailleur qui n’aura jamais révisé le loyer depuis son origine devra tenir compte de trois indices différents : la moyenne de l’indice INSEE du coût de la construction, l’ancien IRL et le nouvel IRL !
Dans notre exemple, si le bail comporte une clause de révision du loyer applicable au 1er juillet de chaque année, avec comme référence le 4ème trimestre 2003, le bailleur doit procéder aux calculs suivants afin de déterminer le montant du loyer du aujourd’hui :
-                     1ère révision le 1er juillet 2005 :      
loyer dû au 1er juillet 2004 x moyenne ICC 4ème trimestre 2004 (1258,25)
                        moyenne ICC 4ème trimestre 2003 (1200,50)
-                      2ème révision le 1er juillet 2006 :
loyer dû au 1er juillet 2005 x ancien IRL 4ème trimestre 2005 (103,78)
                        ancien IRL 4ème trimestre 2004 (101,45)
-                      3ème révision le 1er juillet 2007 :
loyer dû au 1er juillet 2006 x ancien IRL 4ème trimestre 2006 (107,13)
                        ancien IRL 4ème trimestre 2005 (103,78)
-                      4ème révision le 1er juillet 2008 :
loyer dû au 1er juillet 2007 x nouvel IRL 4ème trimestre 2007 (114,30)
                        nouvel IRL 4ème trimestre 2006 (112,77)

Effet du divorce sur la clause de solidarité d’un bail

Dans un arrêt rendu le 20 février 2007, la cour d’appel de Paris est venue apporter quelques précisions d’importance.

Dans cette affaire, un bail d’habitation avait été cosigné en 1989 par deux époux. Ces derniers se séparent en 1998, un jugement attribuant à cette date le droit au bail à madame.

En mars 2002, leur divorce est prononcé.

Malheureusement, madame ne s’acquittant plus du paiement des loyers, un jugement de première instance constate l’acquisition de la clause résolutoire en décembre 2002.

Ce même jugement condamne également solidairement madame et monsieur au paiement des indemnités d’occupation dues depuis la constatation de la résiliation du bail.

Monsieur fait alors appel de sa condamnation.

Néanmoins, la cour d’appel confirme la décision de première instance. Les juges constatent ainsi :

- que le bail comporte une clause de solidarité entre les locataires «Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat» ;
- que les noms de monsieur et de madame figurent sur le bail ;
- qu’en conséquence, «il résulte de la clause de solidarité convenue entre les parties que l’engagement solidaire de monsieur au paiement de l’indemnité d’occupation doit recevoir application postérieurement à la résiliation du bail et nonobstant la transcription du divorce».

Les juges du fond retiendront toutefois que «la jouissance de l’appartement ayant été attribuée judiciairement à madame et le litige portant sur un arriéré d’indemnité d’occupation postérieur à cette attribution, madame doit, en application de l’article 1213 du Code civil être condamnée à garantir monsieur de la condamnation prononcée à son encontre».

En d’autres termes, nous pouvons déduire de cet arrêt les conclusions suivantes :

Lorsque le nom des deux époux figure sur le bail, l’attribution judiciaire du droit au bail à l’un d’entre eux dans le cadre d’une procédure de divorce  ne ruine pas les effets de la clause de solidarité. Cette clause continuera de produire ses effets malgré la transcription du divorce au registre de l’état civil.

Lorsque le bail est au nom d’un seul époux, que la cotitularité du bail est légale par l’effet de l’article 1751 du Code civil(1), la solidarité des époux cessera le jour de la  transcription du divorce au registre de l’état civil.

C'est pourquoi, même en présence d'époux cotitulaires du fait de la loi, nous vous conseillons de mentionner les deux noms dans le bail.

(1) Nous vous rappelons en effet que l’article 1751 du Code civil instaure une cotitularité du bail entre les époux sur le logement familial qui sert effectivement à l’habitation des deux époux et ce, quel que soit leur régime matrimonial, et nonobstant toute convention contraire, même si le bail a été conclu avant le mariage. La cotitularité naît alors avec la cohabitation effective des époux qui ne peuvent plus ensuite la faire cesser que par un divorce ou une séparation de corps.
(cf. étude : Quels sont les effets sur le bail du congé délivré par un des copreneurs ?, Mément’immo 2007, p. 76.

La maison a 15 € par jour

Il n'aura pas fallu attendre longtemps avant que ne surgissent les premières réactions concernant « la maison à 15 € par jour » : dès le 21 février 2008 et l'annonce du projet par la ministre du Logement, Christine Boutin, commentaires enthousiasmes et analyses plus critiques n'ont cessé de se manifester. Dans l'attente du 15 avril 2008, date de mise en application du dispositif, bon nombre d'interrogations ont vu le jour. Si la mesure définitive n'a que très peu évolué depuis le projet initial, accéder à une vue d'ensemble claire et précise du programme apparaissait toutefois peu évidente pour le néophyte.Devenir propriétaire d'un bien immobilier pour seulement 15 euros par jour, voilà bien une innovation qui ne pouvait que faire parler d'elle. Votre site Diagnostic-expertise.com inaugure donc dès à présent une section entièrement dédiée à cette « maison à 15 € par jour ».

Départ du locataire avant la fin du préavis et intrusion de squatters dans l’appartement

Dans un arrêt rendu le 9 janvier 2008, la Cour de cassation se prononce sur la responsabilité d’un locataire du fait de l’intrusion de squatters dans son logement.
 En l’espèce, un locataire donne congé en respectant un préavis de trois mois. Il quitte les lieux avant la fin du préavis, situation fréquente en pratique. Le locataire continue de payer les loyers jusqu’au terme du préavis mais le logement reste inhabité pendant ce délai.
Malheureusement, des squatters profitent de l’absence d’occupants dans les lieux pour s’approprier le logement.
 Le bailleur assigne alors le locataire en paiement des loyers échus postérieurement à la fin du préavis. Pour celui-ci en effet, le preneur est fautif de ne pas avoir continué à occuper les lieux jusqu’au terme du préavis et d’avoir ainsi permis l’intrusion des squatters.
 La cour d’appel accueille la demande du bailleur. Se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les juges du fond rappellent que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée et qu’à l’issue du bail, il doit rendre le bien libre de tout occupant de son chef.
 La Cour suprême censure cette décision considérant que la libération des lieux loués au cours du délai de préavis n’est pas en soi constitutive d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible. Pour la Cour de cassation, les juges du fond auraient dû rechercher si l’intrusion de squatters ne constituait pas un cas de force majeure faisant obstacle à une restitution des lieux libres de toute occupation.

Incidents de paiement : plafonnement des frais bancaires

La  loi Dalo du 5 mars 2007, instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, a prévu, dans son article 70, un dispositif se rapportant au plafonnement des incidents bancaires.


Un décret publié au Journal officiel du vendredi 16 novembre 2007 plafonne, à compter du vendredi 16 mai 2008, les frais bancaires applicables aux incidents de paiement.


Concrètement, en cas de chèque impayé d’un montant inférieur ou égal à 50 €, les frais bancaires ne peuvent pas excéder 30 €. Ces frais sont fixés au maximum à 50 € en cas de chèque impayé d’un montant supérieur à 50 €. Le rejet d’un chèque présenté au paiement à plusieurs reprises dans les trente jours suivant le premier rejet constitue un incident de paiement unique. Enfin, en matière de rejet d’un virement ou d’un prélèvement, les frais bancaires sont plafonnés à 20 €.

Pas d’allocation logement pour le locataire ascendant ou descendant du bailleur

Pas d’allocations logement pour le locataire ascendant ou descendant du bailleur La réglementation actuelle(1) interdit le versement de l’APL et de l’AL aux personnes « locataires d'un logement appartenant à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l'article 515-1 du Code civil(2) ». Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 13 mai 2008, le gouvernement rappelle que cette interdiction repose sur le principe de la « primauté légitime de la solidarité familiale » et sur la « volonté d’attribuer ces aides en priorité aux personnes les plus modestes qui ne peuvent bénéficier d’une aide familiale par le biais de la mise à disposition d’un logement ». Le risque de fraude explique également cette interdiction, l’administration ayant peu de moyens de s’assurer du paiement effectif des loyers entre membres d’une même famille… (1) Articles L. 351-2-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 831-1 et L.542-2 du code de la Sécurité sociale. (2) Partenaires liés par un PACS.